La location meublée séduit de plus en plus de propriétaires et de locataires en France, grâce à sa souplesse et sa fiscalité avantageuse. Mais derrière cette flexibilité se cache une réglementation précise qu’il faut absolument maîtriser pour éviter les mauvaises surprises. Quel type de bail choisir ? Quelles sont les règles fiscales à respecter et les démarches à suivre ? Que vous soyez bailleur ou locataire, ce guide complet répond à toutes vos questions !
Qu’est-ce qu’une location meublée au sens de la loi ?
La définition légale pour y voir plus clair
Selon la loi, un logement meublé est un logement décent qui contient assez de meubles de bonne qualité pour que le locataire puisse y vivre, y dormir et y manger convenablement. Cette définition a été clarifiée par un décret de la loi Alur en 2014.
La grande différence avec une location vide, c’est que le locataire doit pouvoir arriver uniquement avec ses affaires personnelles. Ainsi, cela change beaucoup de choses dans le contrat de location et les lois qui s’appliquent.
La liste du mobilier obligatoire à ne pas oublier
Pour qu’un logement soit officiellement considéré comme meublé, la loi impose une liste d’équipements minimum ; par exemple :
- Un lit avec une couette ou une couverture;
- Des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes;
- Un frigo avec un congélateur, assez de vaisselle, une table et des chaises;
- Des luminaires, des rideaux ou des volets aux fenêtres, ainsi que du matériel pour faire le ménage.
Un bon propriétaire ajoutera souvent d’autres équipements pour rendre son logement plus attractif sur le marché.
Les différents types de baux possibles pour un meublé
Plusieurs types de contrats existent pour une location meublée. Le plus courant est le bail meublé classique, qui dure un an et se renouvelle automatiquement sauf si le propriétaire ou le locataire donne son préavis. Que vous déteniez le bien en direct ou via une SCI, le choix du bail est fondamental.
Pour les étudiants, il existe un bail spécial de neuf mois, qui ne se renouvelle pas. Par ailleurs, le bail mobilité a été créé récemment ; il offre une solution flexible de un à dix mois pour les personnes en formation ou en mission professionnelle. Ces options sont bien sûr applicables à la location meublée en SCI ou directement en LMNP, mais nécessitent une gestion rigoureuse.
Attention toutefois : le locataire a un préavis d’un mois pour partir, tandis que le propriétaire doit respecter un préavis de trois mois et avoir une raison sérieuse et légitime.
Quels sont les droits et devoirs du propriétaire et du locataire ?
Propriétaire : ses obligations et ses avantages
Le propriétaire d’un meublé doit fournir un logement qui correspond à l’annonce et qui respecte les normes de décence. Il reste responsable des grosses réparations et de l’entretien général du bâtiment. En échange, il peut souvent demander un loyer plus élevé qu’en location vide et le contrat est plus souple.
Notre conseil : exploitez les avantages fiscaux pour optimiser vos revenus.
Locataire : ses devoirs et ses droits
Le locataire doit payer son loyer et ses charges à temps. Il doit utiliser le logement de manière paisible et prendre soin des meubles qui sont à sa disposition. De plus, l’entretien courant et les petites réparations sont à sa charge. En retour, il est en droit d’avoir un logement en bon état et qui respecte les normes de sécurité. Le grand avantage pour lui, c’est que le préavis de départ est réduit à un mois.
Le dépôt de garantie, comment ça marche ?
Pour un meublé, le dépôt de garantie est limité par la loi à deux mois de loyer sans les charges, contre un seul mois pour un logement vide. Il ne faut pas le confondre avec la caution, qui est une autre démarche faisant intervenir un garant. Ensuite, après le départ du locataire, le propriétaire dispose d’un délai pour rendre ce dépôt ; par exemple :
- Un mois si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée;
- Deux mois s’il y a des dégradations.
Si le propriétaire garde une partie de la somme, il doit le justifier avec des factures ou des devis.
Comment fonctionne la fiscalité de la location meublée ?
Le statut de loueur en meublé, SCI, LMNP ou LMP ?
La fiscalité de la location meublée est particulière, avec deux statuts principaux : LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel). On passe de l’un à l’autre selon le montant des loyers perçus et leur part dans les revenus totaux du foyer. Dans tous les cas, les revenus d’un meublé sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme pour une location vide.
Une première option : le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est une solution simple si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 € ou 15 000€ (en fonction du type de location). Le principe est simple : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pouvant aller jusqu’à 50 % sur vos loyers, censé couvrir toutes vos charges sans que vous ayez à les prouver. Pour votre déclaration, il suffit d’inscrire le montant total de vos loyers perçus.
Ce régime est parfait si vous avez peu de charges ou si vous ne souhaitez pas vous lancer dans une comptabilité complexe.
Une seconde option : le régime réel d’imposition
Le régime réel permet de déduire toutes les charges que vous avez vraiment payées pour la location ; par exemple :
- Les intérêts de votre crédit;
- La taxe foncière et les frais de gestion;
- Les travaux, assurances et autres dépenses;
- L’amortissement du logement et des meubles sur plusieurs années.
Le grand avantage de ce régime, c’est qu’il peut réduire considérablement votre impôt si le total de vos charges dépasse l’abattement de 50 % du micro-BIC.
Et la SCI ?
La SCI classique (à l’IR) est faite pour la location vide et n’aime pas l’activité commerciale du meublé (BIC). Si votre SCI fait trop de location meublée (plus de 10% des recettes), elle bascule automatiquement à l’Impôt sur les Sociétés (IS), ce qui change toute votre fiscalité.
Si vous voulez acheter en meublé à plusieurs, l’option la plus sûre est de créer la SCI directement à l’IS dès le départ. Cela permet de déduire l’amortissement du bien et d’éviter les problèmes de requalification fiscale.
Crédit photo : https://fr.freepik.com/photos-gratuite/belle-decoration-interieure-meubles_30555996.htm#fromView=search&page=1&position=4&uuid=63095fc3-37b6-4713-ba4c-faf32eaeb08b&query=location+meubl%C3%A9e